Один дом — одна бригада или же поэтапный наем землекопов, фундаментшиков, каменшиков, кровельщиков, электриков и сантехников
Принимая решение строиться, вы должны иметь для этого соответствующие ресурсы и обладать необходимыми документами на землю под застройку. Только тогда вы начинаете именоваться заказчиком или заказчиком-застройщиком. Организация, которая организует работу в целом, называется в документах генподрядчиком. Фирмы, выполняющие отдельные виды работ, — это субподрядчики.
Понятно, что если вы решили нанять для строительства комплексную бригаду серьезной строительной компании, то она сама в качестве генподрядчика может нанять субподрядчиков. Однако если вы решили обойтись без генподрядчика, то рискуете стать им сами и обрасти большим количеством субподрядчиков. Давайте рассмотрим, какие на данное время у нас вообще есть типы подрядчиков на строительные работы.
«Шабашник». Он же подрядчик-индивидуал, гастарбайтер, сосед дядя Коля (Петя, Вася), муж троюродной племянницы и т. д. Выбирать такого подрядчика следует очень осторожно и на очень узкий участок работ. Например, снести старый сарай, выкопать траншею под фундамент, перетаскать кучу земли с одного края участка на другой, что-то погрузить либо разгрузить. Более ответственные работы поручать такому «подрядчику» не рекомендуется.
Индивидуальный предприниматель. Например, прораб с бригадой тех же «шабашников» из 4–6 человек. Не намного лучше первого типа. Теоретически правовой ответственности чуть больше, все-таки тут начальник есть какой-никакой, а фактически — как повезет. Так что такую бригаду можно нанимать только после представления ею рекомендаций от нескольких предыдущих заказчиков. Бывают, конечно, и отрадные исключения. И на интернет-форумах часто можно найти ссылки на качественную и сравнительно недорогую работу таких бригад. Если вы решили такую нанять — следуйте определенным правилам.
Во-первых, постарайтесь понять, чего стоит бригадир. Если это недавний выпускник какого-нибудь строительного колледжа, решивший попробовать себя в деле руководства «шабашниками», которые, как правило, в два раза старше его, — сразу такой вариант отметайте. Другое дело, если парень собрал группу ровесников — такие чаще всего работают нормально, только вот опыта маловато.
Во-вторых, узнайте, какими строительными специальностями владеет каждый из членов бригады, уточните, какую конкретно работу бригадир намерен поручить тому или иному работнику.
В-третьих, четко уясните для себя, кто и чем будет заниматься. Можно допустить совмещение таких специальностей, как столяр и паркетчик, маляр, плиточник и штукатур, электрик и сантехник. Если же вам будут доказывать, что в бригаде все умеют делать всё, лучше сразу откажитесь от ее услуг.
В-четвертых, проинспектируйте инструмент, которым располагает бригада. Если речь, например, идет о заливке фундамента, то бетономешалка у нее должна быть своя, а если о сооружении крыши — то поинтересуйтесь, чем они собираются подгонять стропила, не ручной ли ножовкой. Хорошие специалисты всегда владеют фирменным инструментом. Увидеть в руках серьезного мастера старую советскую электродрель или дешевый ржавый шпатель невероятно. Ведь инструмент — это его средство заработка… Однако вообще заботиться об инструменте — только его обязанность, а отнюдь не ваша.
В-пятых, обратите внимание, сколько мужчин и женщин в составе бригады. Штукатурить и красить могут и женщины, а вот заливать фундамент, класть кирпич или сооружать сруб.
В-шестых, тщательно подготовьтесь (почитайте литературу или соответствующие сайты) и поговорите с бригадиром о тонкостях различных строительных технологий. Не стесняйтесь его проэкзаменовать — вы доверяете бригаде серьезную работу и покупаете дорогие стройматериалы.
Естественно, нанять строительную бригаду — самый дешевый способ построиться. Только вот, каким бы «хорошим» ни был прораб, проводить все свободное время вам придется на стройке: следить, ругаться, просить, доказывать. Однако даже тогда брак и технологические ошибки будут неизбежны, и, что самое неприятное, проявятся они уже после того, как «шабашники» уедут восвояси.
Что можно этому противопоставить? Нанять (желательно известного вам лично) бригадира, который будет главнее прораба. Вместе с тем это тоже не выход: во-первых, покупая материалы на строительных рынках, вы не получите тех скидок, которые дают изготовители строительным компаниям. Да и все равно вам придется регулярно наведываться на стройку с целью инспекции. Чтобы избежать «недоразумений», над такими бригадами необходим суровый контроль, о практике которого мы поговорим в следующей главе.
Наконец, строительная компания, или фирма. Это самый подходящий вариант для тех, кто хочет строиться без проблем и имеет на это достаточно средств. Каждая стройфирма имеет свой устав, бухгалтерию, несколько комплексных и узкоспециализированных бригад, оборудование и инструменты.
Строительные организации полного цикла предоставляют самый широкий перечень услуг, начиная от разработки индивидуального проекта или адаптации типового к данному участку. Специалисты компании могут провести геолого-геодезические работы, привязку дома к участку, после чего приступят к собственно строительству объекта. Внутренние работы, дизайн интерьера, а также ландшафтное проектирование и обустройство участка тоже входят в этот список.
Что немаловажно, по вашему желанию фирма может взять на себя «утряску вопросов» с государственными органами, начиная с получения разрешения на строительство и заканчивая сдачей дома в эксплуатацию. Да и сроки возведения дома у серьезных строительных компаний всегда будут минимальными: не нужно искать технику и инструменты, да и постоянный контроль над рабочими осуществляется. Идеально, при условии, что у вас есть на это деньги, а фирму вы выбрали действительно серьезную.
Чаще всего используется такой вариант строительства дома «под ключ», когда бригада делает все работы, начиная с закладки фундамента и заканчивая отделкой. Каждый из этапов строительства (например, см. гл. 4, закладка фундамента или возведение стен) завершается составлением приемо-сдаточного акта и оплатой данного этапа работы. Когда, например, фундамент готов, заказчик (то есть вы) должен осмотреть его, высказать свои замечания или претензии. При этом вы согласно договору, в котором данный вопрос оговорен, имеете право задержать оплату денег за этап до устранения претензий и замечаний. Конечно, эти претензии должны быть конкретны и обоснованны. Подрядчик же со своей стороны обязан устранить все указанные заказчиком недостатки, какого бы длительного времени это ни потребовало. Это, кстати, прописано и в Гражданском кодексе.
Для подрядчика такая система, как ни странно, тоже удобна — он не приступает к следующему этапу, пока не завершен предыдущий и не появилась уверенность в том, что никаких претензий при окончательной сдаче к этому этапу уже не будет.
Порядок выполнения этапов по согласию сторон может быть изменен, например, из-за перебоев с поставкой материалов или каких-то трудностей у заказчика.
Не следует удивляться, что в некоторых случаях фирма просит заказчика оплатить вперед всю стоимость стройматериалов. Дело в том, что тогда заранее завозится сразу весь закупленный на эти деньги материал и образуется широкий фронт работы. Для вас это может оказаться даже более выгодным: во-первых, материалы могут подорожать, а во-вторых, темпы строительства не снижаются из-за нехватки, например, кирпича. Конечно, все это должно быть зафиксировано в письменном виде.
