Строим-Домик. Строительство домов и коттеджей из дерева, кирпича и пенобетонных блоков своими руками, а так же их ремонт, улучшение и обслуживание
Самостоятельное строительство коттеджей и домов

Навигация
        Добавить организацию
 
Новые книги в библиотеке

 
Реклaма
 
Реклама

Приобретаем и продаем дачу

Начало Книги     Оглавление

Приватизация земельных участков

Правовую основу приватизации земельных участков составляют нормативные правовые акты в соответствии с приватизированным объектом. Приватизация земельных участков осуществляется одновременно с приватизацией расположенных на них объектов недвижимого имущества на основании Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного муниципального имущества» и других нормативных актов.

Данные акты применяются и в тех случаях, когда производится приватизация земельных участков под соответствующими объектами недвижимого имущества. Что касается приватизации свободных земельных участков, она осуществляется на основании норм Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 15 апреля 1998 года № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», Федерального закона о т 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и других нормативных правовых актов.

В Земельном кодексе Российской Федерации понятие «приватизация» используется применительно к земельным участкам, на которых расположены объекты недвижимого имущества, охраняемым природным территориям и сельскохозяйственным угодьям (Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»). Речь идет о приватизации земельных участков и в тех случаях, когда граждане, имеющие право пожизненного наследуемого владения или право бессрочного пользования участком, переоформляют его на право собственности.

Закон о приватизации содержит перечень участков, которые не могут быть приватизированы, однако этот перечень не является полным. Гражданским кодексом РФ (статьи 129 и 209) установлено, что оборот земельных участков должен осуществляться в мере, установленной законами о земле. Таким образом, наличие в других федеральных законах запрета на передачу земельных участков в частную собственность распространяется и на приватизацию земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества.

Законом о приватизации предусмотрено, что отчуждение имущества в собственность физических или юридических лиц должно осуществляться на безвозмездной основе.

Исключением являются религиозные организации, общероссийские общественные организации инвалидов, а также организации, учредителями которых являются организации инвалидов, использующие земельные участки в соответствующих целях.

Покупателями земельных участков могут быть как физические, так и юридические лица. Исключениями из этого правила являются:

– государственные и муниципальные унитарные предприятия;

– государственные и муниципальные учреждения;

– юридические лица, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований свыше 25 %.

– собственники недвижимого имущества, не являющегося самовольной постройкой, в случае приобретения перечисленными собственниками государственных и муниципальных земельных участков.

Приватизация федеральных земельных участков может быть осуществлена только при согласии агентства по управлению федеральным имуществом. Имущество, находящееся в собственности субъекта РФ или муниципального образования, продается органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления согласно нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления.

При определении полномочий государственных или муниципальных органов по принятию до 1 июля 2006 года решения о приватизации земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, следует основываться на нормах Закона о приватизации. Кроме того, следует выяснить, каким органом принималось решение о приватизации здания (строения, сооружения).

В соответствии с пунктом 14 статьи 43 Закона о приватизации, действовавшего до 1 июля 2006 года, решение о приватизации земельных участков, не отнесенных к собственности Российской Федерации или субъектов Российской Федерации, принимали органы, принявшие решение о приватизации расположенных на данных земельных участках объектов недвижимого имущества, либо органы, уполномоченные Правительством Российской Федерации.

С 1 июля 2006 года в Закон о приватизации были внесены изменения, связанные с исключением норм, определявших специальные субъекты по отчуждению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. В настоящее время следует руководствоваться общими положениями земельного законодательства о возможности распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Способы приватизации приведены в статье 13 Закона о приватизации. Это – продажа на аукционе или конкурсе путем публичного предложения или без объявления цены. Следует отметить, что последнее возможно только после того, как аукцион по продаже данного объекта недвижимого имущества был признан несостоявшимся. Еще одним способом приватизации является внесение земельного участка в качестве вклада в капитал открытого акционерного общества.

В качестве способа приватизации земельного участка собственником объекта недвижимости может быть признан выкуп соответствующего земельного участка. Особенности отчуждения земельных участков указаны в статье 28 закона о приватизации. Приватизация зданий, строений, сооружений, а также объектов, строительство которых не было завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимого имущества, проводится одновременно с отчуждением лицу, приобретающему данное имущество, земельного участка, занимаемого этим имуществом.

В случае если здание (строение или сооружение), расположенное на неделимом земельном участке, состоит в собственности нескольких лиц, с ними может быть заключен договор аренды данного земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. Обязательства каждого соарендатора определяются пропорционально площади части здания (строения или сооружения), принадлежащей соответствующему лицу, к общей площади здания (строения или сооружения).

Говоря о выкупе земельных участков собственниками объектов недвижимости, следует обратиться к статье 36 ЗК РФ, направленной на регулирование отношений при обретении прав на земельные участки, которые являются объектами государственной или муниципальной собственности и на которых находятся здания (строения, сооружения).

Данная статья (пункт 1) содержит указание на исключительное право на приватизацию земельного участка или приобретение права аренды его собственниками здания (строения, сооружения). Следует отметить, что понятие «исключительное право» не расшифровано ни в одном федеральном нормативно-правовом акте.

В соответствии с этимологией, исключительное право – это право, которым обладает лишь собственник здания (строения, сооружения), расположенного на данном земельном участке. Следует отметить, что это право принадлежит собственнику здания (строения или сооружения) независимо от того, каким способом были приобретены права собственности на недвижимость.

В настоящее время мнения в отношении пределов действия статьи 36 ЗК РФ расходятся. Для обеспечения единообразной судебной практики в пункте 7 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 1995 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» приводится следующее пояснение: «Если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие ЗК РФ, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ».

Заключенный ранее договор аренды не должен лишать арендатора земельного участка на выкуп данного объекта недвижимого имущества. Однако, если договор аренды был заключен после вступления в силу ЗК РФ, арендатор имеет право предъявить требование о понуждении органа местного самоуправления или органа государственной власти к заключению договора купли-продажи на данный объект недвижимого имущества только после прекращения арендных отношений.

Дело в том, что на момент заключения договора аренды участка собственник должен был знать о том, что в соответствии с законодательством у него есть выбор – приватизировать земельный участок или оформить арендные отношения. Собственник, воспользовавшись данным предложением, заключил договор аренды земельного участка, а согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а также иных правовых актов.

По требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных законом или договором, допускается прекращение обязательства (пункт 2 статьи 407 ГК РФ). Аналогичные требования предъявляются законодателем к расторжению договора по инициативе одной из сторон, поскольку досрочное принудительное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного собственником здания (строения или сооружения), затрагивает интересы арендодателя (собственника) и нарушает его право на надлежащее исполнение существующего арендного обязательства.

Что касается цены земельного участка при осуществлении приватизации, она устанавливается кратно ставке земельного налога за единицу площади земельного участка в соответствии с численностью населения и местоположением данного участка. Ставка земельного налога определяется на дату подачи заявления на выкуп земельного участка.

При определении цены выкупа должен учитываться статус собственника земельного участка. Российская Федерация, субъект РФ, муниципальное образование не входят в число плательщиков налога на добавленную собственность, поэтому цена земельного участка не должна увеличиваться на сумму налога на добавленную стоимость. Следует также учитывать, что с 1 января 2005 года операции по реализации земельных участков и долей в них не признаются как объект налогообложения на добавленную стоимость.

Особенности приобретения права собственности на земельные участки собственниками объектов недвижимого имущества регулируются следующими правовыми нормами:

– Земельным кодексом Российской Федерации (статья 36);

– Вводным законом (статья 3);

– Законом о приватизации.

В данном случае будет целесообразным вопрос о соотношении этих норм, поскольку, несмотря на то что порядок приобретения прав на земельный участок в них совпадает, существуют некоторые отличия. Например, согласно Закону о приватизации собственники недвижимого имущества имеют право претендовать на предоставление соответствующего земельного участка в аренду на срок не более 49 лет, в то время как другие правовые акты данных временных ограничений не устанавливают. Кроме того, закон должен определять ответ на вопрос: обязан ли собственник недвижимого имущества приобрести земельный участок под объектом недвижимости, или он просто имеет право это сделать.

Закон о приватизации должен применяться только к приватизации земельных участков, на которых расположены приватизированные объекты недвижимого имущества, что следует из сути регулируемых данным законом отношений. Как известно, до 1 июля 2006 года данный нормативный акт указывал на то, что решение о продаже земельного участка должно приниматься тем органом, который принял решение о приватизации находящегося на нем объекта недвижимого имущества.

Все другие подходы к данной проблеме ставят под сомнение необходимость существования норм статьи 36 ЗК РФ. В том случае, если право бессрочного пользования земельным участком принадлежит юридическому лицу, право должно быть переоформлено по правилам Вводного закона. В иных случаях следует руководствоваться нормами статьи 36 ЗК РФ.

Приватизация имущественных комплексов унитарных предприятий может быть совершена лишь с одновременным отчуждением покупателю земельных участков:

– находящихся у унитарного предприятия на правах бессрочного пользования или аренды;

– занимаемых зданиями (строениями, сооружениями);

– занимаемых объектами, строительство которых не завершено и которые признаны как самостоятельные объекты недвижимого имущества;

– входящих в состав приватизированного имущественного комплекса унитарного предприятия.

Сведения о земельных участках, входящих в состав имущественных комплексов унитарных предприятий и подлежащих приватизации, должны быть включены в передаточный акт. Цена выкупа земельных участков устанавливается субъектами Российской Федерации согласно нормам, указанным в статье 28 Закона о приватизации.

В результате приватизации земельный участок отчуждается в границах, определенных в соответствии с планом земельного участка, представленным покупателем и удостоверенным соответствующим органом. Данный план прилагается к акту инвентаризации имущественного комплекса унитарного предприятия и договору купли-продажи земельного участка.

Следует отметить, что согласно пункту 6 названной статьи Закона при отчуждении земельных участков право собственности не распространяется на объекты инженерной инфраструктуры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не использующиеся исключительно для обеспечения объектов недвижимого имущества, расположенных на данных земельных участках. Исключение составляют случаи, когда на земельном участке установлен публичный сервитут, предполагающий возможность использования принадлежностей и улучшений в полном объеме.

До принятия федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения приватизация таких участков не допускалась. В настоящее время приватизировать земельный участок сельскохозяйственного назначения может арендатор (физическое или юридическое лицо), однако это возможно при условии, что с момента заключения договора аренды прошло не менее 3 лет и в течении всего срока аренды арендатор надлежащим образом использовал арендуемый земельный участок.

Приватизировать такой участок можно путем выкупа по рыночной стоимости или цене, установленной субъектом Российской Федерации. Решение о предоставлении земельного участка в собственность (или отказе в его предоставлении) принимается в течение уставленного законодательством срока (30 дней) со дня подачи заявления в соответствующий орган, обладающий правом предоставления в собственность данного объекта недвижимого имущества.

С 1 сентября 2006 года вступил в силу Федеральный закон от 30 июня 2006 года № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». Положения данного закона позволяют упростить порядок оформления гражданином прав на земельный участок.

Нововведением земельного законодательства в сфере переоформления гражданином прав на земельный участок является замена процедуры предоставления земельных участков, находящихся у граждан на праве бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения, в собственность в соответствии с решением компетентного органа на процедуру оформления в собственность граждан земельных участков.

Данная процедура производится согласно закону «О государственной регистрации прав граждан на недвижимое имущество и сделок с ним». Ее суть заключается в том, что гражданин, которому земельный участок был предоставлен для тех или иных целей, обращается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и представляет документы, необходимые для оформления земельного участка в собственность. Следует учитывать, что принятие исполнительным органом или органом местного самоуправления решения о предоставлении гражданину земельного участка в собственность не требуется.

Для государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок требуется документ, устанавливающий или удостоверяющий право гражданина на земельный участок (свидетельство о праве на земельный участок, решение о предоставлении земельного участка и т. д.), а также кадастровый план. В том случае, если согласно пункту 1 статьи 20 и пункту 5 статьи 25 Закона о регистрации данный земельный участок не может быть передан в собственность, регистратор обязан отказать в государственной регистрации права гражданина на данный земельный участок.

Таким образом, с 1 сентября 2006 года органы Государственной регистрации выполняют функции по переоформлению прав на земельные участки целевого назначения, установлению оборотоспособности земельных участков, в отношении которых граждане просят оформить право собственности.

Новые нормы охватывают четко ограниченный круг земельных участков, ранее предоставляемых гражданам в пользование. Для земельных участков, предоставляемых гражданам для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, предусмотрена упрощенная процедура, состоящая в переоформлении прав собственности органами регистрации. Следует учитывать, что утратившие силу с 1 сентября 2006 года правила Земельного кодекса РФ о праве гражданина однократно в бесплатном порядке приобрести в собственность переданный ему ранее в бессрочное пользование или пожизненное наследуемое владение земельный участок распространяются на все земельные участки независимо от их целевого назначения.

Разумеется, в результате таких нововведений неизбежно возникнут вопросы, например, может ли быть переоформлено право собственности на те участки, в документах на которые значится иное целевое назначение. Наличие вопросов, не оговоренных в нормах федерального законодательства, указывает на то, что принятые положения о переоформлении прав граждан на земельные участки не являются исчерпывающими, что приведет к спорам и неоднозначным толкованиям.



Наши партнеры
Реклама




 
· Главная Строительный каталог · Библиотека (книги и учебники) · Статьи и документация · Новости · Карта сайта · E-Mail · Реклама на сайте
© 2016 Строим-Домик (stroim-domik.ru)