Земля как объект недвижимости

Несмотря на упорные старания советской власти искоренить понятие частной собственности на землю, россияне по-прежнему стремятся владеть своей землей на законных основаниях, работать на ней и строить дома. Государство наконец пошло им навстречу, обеспечив возможность регистрации прав на землю и получения ее в натуре. Кадастр, дачная амнистия и земельная ипотека стали первыми шагами к созданию цивилизованного земельного рынка недвижимости.

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации использование земли предполагает внесения арендной платы или платы земельного налога. С 1 ноября 2007 года владельцы земельных участков впервые будут платить земельный налог по новым правилам. Ставки данного налога будет устанавливать муниципалитет, однако независимо от региона они не должны превышать 0,3 % от кадастровой стоимости.

Следует отметить, что земельный налог платили и раньше, однако граждане, имеющие землю в собственности, платили его по квитанциям из налоговых органов, а те, чьи земельные участки были в составе садовых товариществ и кооперативов, платили его опосредованно, то есть через председателя кооператива.

Согласно новым правилам земельный налог исчисляется исключительно исходя из кадастровой стоимости земли. В данном случае определен предел: для земель, занятых жилищным фондом, личными подсобными хозяйствами, садово-огородными товариществами, – до 0,3 % от кадастровой стоимости земельного участка, садово-огородными товариществами – не более 1,5 %.

Следует отметить, что владельцам участков с назначением земли под индивидуально-жилищное строительство налог обойдется дороже, чем в случае с землей сельскохозяйственного назначения. В подмосковных поселках, где численность населения не превышает 10 000 человек, кадастровая стоимость земли достигает 2160 рублей за м2.

Что касается Москвы и крупных городов Московского региона, там налог на землю под частными домами может достигать 2 000 рублей с сотки. Таким образом, если вы хотите точно знать сумму налога, необходимо определить кадастровую стоимость земельного участка.

Если вы решите продать земельный участок, следует произвести его оценку, которая предусматривает двусторонний подход. С одной стороны, земля является природным ресурсом, а соответственно, характеризуется пространством, рельефом, почвой, растительным и животным миром и оценивается сточки зрения возможности выполнения различных функций, не всегда связанных с получением дохода. С другой стороны, земля представляет собой неотъемлемую составную часть любого объекта недвижимости, расположенного на ней, и оценивается с точки зрения извлечения пользы и дохода с конкретного земельного участка.

Оценка земельных участков проводится в следующих случаях:

– для совершения сделки с единым объектом недвижимости;

– с целью вовлечения земельного участка в сделку, в том числе его приватизации, передачи в доверительное управление или аренду;

– с целью определения изначальной цены земельного участка на торгах;

– с целью изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд;

– для получения кредита под залог объектов недвижимого имущества;

– с целью внесения земельного участка в уставный капитал компании;

– с целью определения наиболее эффективного использования земельного участка;

– для разработки и осуществления инвестиционных проектов;

– в иных случаях, предусмотренных законодательством об оценочной стоимости.

Для совершения сделки владелец земельного участка должен представить следующие документы:

– правоустанавливающие документы на земельный участок;

– кадастровый план земельного участка;

– площадь земельного участка;

– сведения о категории земельного участка в соответствии с целевым назначением;

– разрешение на использование;

– сведения об обременениях и ограничениях земельного участка;

– сведения о состоянии инженерных коммуникаций;

– сведения об объектах недвижимости, расположенных на земельном участке.

При оценке земельных участков имеет значение категория земель. В особую категорию входят земли поселений (городов, деревень и других населенных пунктов). На их ценность оказывает влияние величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, а также региональные, природные, экологические и другие факторы. Разделяется оценка земель сельскохозяйственного назначения и оценка земель в составе садоводческих товариществ и кооперативов, а также дачных поселков.

Таким образом, в соответствии с типом земельного участка выбираются подходы к его оценке, однако суть их состоит в определении дохода, который может дать объект, построенный на данной земле.