Договариваемся на словах или юридически?
Говоря официальным языком, договор — неотъемлемая составляющая взаимоотношений заказчика и подрядчика. В юридическом отделе каждой уважающей себя компании существует типовой договор, в котором прописаны общие моменты, на основе которого пишется договор с каждым конкретным заказчиком. В нем учитываются особенности строительства определенного объекта.
Пакет документов состоит из договора подряда, оформленного в соответствии с действующим законодательством, и приложений, то есть графиков и расчетов передачи проектной и технической документации, оборудования, материалов и изделий, оказание услуг, расчетов возможного увеличения или уменьшения стоимости строительства.
Самыми важными приложениями являются смета и календарный план, который гарантирует своевременное получение заказчиком результата работ на каждом этапе. Его составляет строительная фирма, конечно, с учетом пожеланий клиента.
В случае если кандидатов на выполнение работ несколько, возьмите у каждого из них образцы договоров и очень внимательно с ними ознакомьтесь. На что необходимо обратить особое внимание при заключении договора с подрядчиком?
1. Обязанности сторон. Замечу, что, заключая договор с подрядчиком, вы не только обязываете его построить вам дом, но и берете на себя ряд реальных и обязательных к выполнению обязательств. Вы должны быть уверены, что и сами выполните все требования договора, например обеспечив подъезд к стройплощадке. Согласитесь, что требовать от других соблюдение договора, а самому нарушать условия — это, мягко говоря, некорректно.
2. Сроки исполнения работ. В договоре должны быть указаны как сроки исполнения, так и ответственность за их срывы по вине любой из сторон. Если в договоре нет параграфа о штрафных санкциях, то вы должны попросить заказчика вписать это в договор. Если вам откажут — не беда. Есть Закон о защите прав потребителей, он на вашей стороне. Зато вы узнали, что фирма потенциально готова эти сроки не соблюсти. Минус? Еще какой!
3. Финансовая сторона. В договоре должен быть четко оговорен порядок проплат. Например, «Заказчик вносит 50-процентную предоплату от общей стоимости работ. В течение недели подрядчик обязуется доставить материалы, перечисленные в прилагаемом списке, на объект». Результат несоблюдения — штрафные санкции, которые тоже должны быть оговорены конкретно.
4. Собирайте все, даже самые незначительные, на ваш взгляд, бумаги. Если возникнет конфликт — каждая такая бумажка будет для вас на вес золота. Даже при самых «копеечных» финансовых расчетах с фирмой (уже не говоря о внесении предоплаты, окончательном расчете, промежуточных платежах) вы должны потребовать чек, квитанцию об оплате с указанием суммы, основанием платежа и даты. На документе должны стоять печать и подпись должностного лица строительной компании. Повторю, любой документ, подтверждающий ваши отношения со строительной фирмой, — это плюс в случае возникновения проблем. Кстати, если подрядчики увидели, сколь скрупулезно вы собираете документы, это еще одна гарантия того, что к вам будут относиться с уважением.
Итак, ваша подпись под договором поставлена и он надлежащим образом зарегистрирован. Теперь вы являетесь субъектом правового поля (как это называют наши юристы), вы стали застройщиком, то есть человеком, который вложил деньги, нанял рабочих, собирается поменять архитектурный облик и инфраструктуру некоторого участка поверхности планеты.
В связи с этим более подробно поговорим о ваших правах и обязанностях, оговоренных в договоре. Определимся, что договор подряда — это документ, заключенный между уважающими друг друга равноправными партнерами, у которых одна цель — построить современный комфортабельный дом. Цель договора — соблюсти законные интересы и обосновать порядок действий для обеих сторон практически в любой ситуации, которая может возникнуть во время сооружения жилья.
В договоре должны быть предусмотрены и прописаны процедуры цивилизованного решения любых проблем, в том числе и в случае расторжения договора одной из сторон, которое возможно при невыполнении одной из сторон своих обязательств по договору.
Какие документы должны прилагаться к договору? Их немало. Во-первых, проектная документация, то есть утвержденный проект вашего дома и прилегающего участка с хозяйственными строениями. Напомню, что во время выезда специалистов на участок вы с прорабом должны составить схему проезда и сделать привязку будущего дома к участку, то есть попросту вбить колышки. Данный документ тоже необходимо приложить к договору во избежание дальнейших разночтений. На этом будет настаивать фирма под предлогом, что потом заказчик, то есть вы, может заявить, будто он просил фасад дома повернуть на запад, а не на юго-восток, и т. д. Так что при составлении этого документа вы должны еще раз все хорошо продумать и просчитать.
Во-вторых, техническое задание, в котором дается полное описание строящегося объекта. В него нужно включить мельчайшие нюансы, такие как высота потолков, толщина слоя утеплителя, тип потолка, обшивки стен, дополнительные работы и т. д. При составлении этого документа дается описание самого участка, почвы на участке застройки. Если вы сами не можете дать такое описание, то вызывайте на место специалиста. Техническое задание — это скрепленный подписями документ, необходимый для того, чтобы у вас и подрядчика в дальнейшем не возникало споров по поводу проведения тех или иных работ.
В-третьих, перечень выполняемых работ. В нем необходимо точно расписать, что и в какой последовательности делается — от освидетельствования участка до уборки строительного мусора после возведения дома и приведения в порядок территории.
В-четвертых, сметный расчет. Это важнейший документ, в котором указывается стоимость всех видов работ и стройматериалов, применяемых при их проведении. Ваша задача в будущем — не допускать, чтобы строители выходили за рамки сметы, а непредвиденные расходы, которые вполне могут возникнуть и должны быть оговорены, не превышали разумных пределов.
В-пятых, графики выполнения и финансирования работ. Эти документы должны быть четко согласованы друг с другом. Руководствуясь ими, вы сможете контролировать проведение работ, выплачивая деньги только за уже сделанное. Понятно, что деньги были и остаются основным инструментом контроля над строительным процессом. У вас есть деньги, которые подрядчик хочет получить, и как можно быстрее. Лучшая форма контроля и состоит в том, чтобы не отдавать эти деньги до тех пор, пока не будет сделано то, на что вы имеете право по договору.
Сделаю отступление, чтобы поговорить об авансе. Все строительные фирмы просят внести определенную сумму в качестве аванса. Аванс обычно тратится на закупку части строительных материалов, для покрытия накладных и транспортных расходов на начальном этапе строительства. Как правило, предоплата не превышает 20–30 % от суммы договора. Однако некоторые фирмы требуют авансировать до 60 %, мол, необходимо приобрести сразу все строительные материалы. В качестве аргументов выдвигаются удорожание материалов или скидки на оптовые закупки. По мнению некоторых экспертов, на подобные уговоры ни в коем случае нельзя поддаваться, потому что в этом случае вы потеряете самый действенный механизм воздействия на подрядчика. Вы не сможете диктовать свою волю на заранее оплаченных этапах строительства. Другое дело, если вы абсолютно доверяете строителям. А если это не так, то зачем вообще их нанимать?
Все-таки есть простое правило: как только подрядчик получает деньги, у него сразу же пропадает интерес к этой сумме. Все, деньги на счету! Это не говорит о том, что подрядчик нечестен. Это человеческая психология, психология интереса.
Если вы решили нанять все-таки бригаду, а не обратиться к фирме, то оплачивать такой труд можно только по результату. Согласились все-таки выплатить аванс, непременно возьмите с его получателя собственноручно написанную им расписку, где будут указаны данные его паспорта. Не нужно стесняться проверить их, поскольку недобросовестных людей, к сожалению, хватает.
В-шестых, перечень исполнительной и другой документации, передаваемой подрядчиком заказчику при сдаче выполненных работ. Это по сути ряд актов поэтапной сдачи-приемки частей объекта, акты устранения недостатков и т. д. Выполняться документы должны скрупулезно, чтобы не было дальнейших споров.
В-седьмых, условия привлечения к участию в строительстве третьих лиц. Такие документы должны кодифицировать как саму возможность участия в строительстве лиц, не указанных в качестве заказчика и подрядчика, так и форму оплаты их услуг. Может случиться так, что подрядчик сам не в состоянии выполнить какую-либо работу и наймет для этого специалиста. Как и кто ему заплатит — должно быть четко прописано.
Не нужно требовать от подрядчика то, что не предусмотрено договором. Лишь строгое соблюдение этого документа даст вам право требовать того же и от подрядчика. Не нужно забывать, что обязанности есть не только у подрядчика, но и у вас.
Вы можете принять на себя обязательство оказывать подрядчику дополнительные услуги в случае необходимости. Это обязательно также должно быть отмечено в договоре. Например, вы отвечаете за обеспечение транспортировки стройматериалов и рабочих, осуществление подводки электроэнергии, воды и т. д. Однако, что важно, оплата коммунальных услуг во время строительства непременно должна быть делом подрядчика. Эта оплата закладывается в смету и тем самым стимулирует бережливость.
Нужно ли страховать сделку? Страхование очень многим помогло вернуть хотя бы часть денег, ушедших в карман недобросовестных строителей. Как застраховать еще не построенный дом? Допустим, вы выбрали строительную компанию и она вас вполне устраивает. Тем не менее советую перед поездкой в компанию для предметного разговора выяснить кое-что еще. Например, страхуются ли сделки купли-продажи их недвижимости (либо титульное, либо страхование инвестиционных рисков). Выясните, кто у них страховщик. Важный момент — аффилирован он строительной компании или нет (не путайте с постоянным партнером). Если да — в страховом случае, скорее всего, вы ничего не получите. Имеется в виду страхование самой сделки.
Лучше всего сделать так. Обратитесь в независимую страховую компанию и узнайте, работают ли они со сделками вашей строительной фирмы. Если да — очень хорошо. Выясните, работает ли данный страховщик с крупными перестраховочными компаниями. Это можно узнать в Интернете. Как правило, все серьезные игроки этого рынка уже давно работают с перестраховщиками.
Обязательно застрахуйте сделку именно у независимого страховщика. Если наступит страховой случай — вернете до 70 % пропавших денег. Вернуть все, в силу особенностей российского рынка, пока не получается. Не поскупитесь на опытного юриста. В страховую компанию лучше идти с ним.
Конечно, все вышеизложенное возможно только при заключении правильного договора с серьезной фирмой. От риска «попасть», если вы положились на «шабашников», вас никто страховать не будет.
